一、房地产去库存的背景和意义

自年以来，为化解房地产风险，中央和地方相继出台房地产去库存政策，今年，两会前后全国范围内的房地产行业政策未出现大的变化,目前的全国性政策焦点还是围绕中长期政策的制定,维持市场的稳定和局部城市的去库存,当前全国房地产市场去库存的大体格局为：一线城市“涨价微库存”、二线核心城市“涨价降库存”、三四线城市“平价高库存”。作为沉默的大多数，三四线城市的库存高企问题和去库存压力依然十分严峻。

去库存对促进经济增长，预防金融风险具有重要战略意义。

（一）我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素。而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。

（二）高库存可能引发金融危机，我国商业银行的贷款结构中，房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金有可能出现支付链的断裂，从而引发金融危机。

二、目前去库存的现状

（一）全国库存总体情况

根据国家统计局数据显示，截至年8月末，全国的商品房待售面积为万平方米，同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，比7月末减少万平方米。今年2月末仍处于超过7亿平方米的楼市库存，已降至年来新低，仅略高于年末商品房万平方米的待售面积，但是库存数量大，去库存的压力依然大；年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米，从数据不难看出，人均住房建筑面积即将达到饱和，而且由于年一线热点城市受调控的影响因素在内，一线城市库存出现了明显的下调，三四线城市成为去库存主力。

（二）黄冈各县市区库存基本情况

截止于年03月份，库存量最大的几个县市区，是黄州、麻城、武穴、黄梅，其库存量分别为74.10万平方米、74.09万平方米、71.85万平方米和.40万平方米。黄州区虽然库存量高达74.10万平方米，但是它的城区人口比例大，以及下面县市区购房者众多，平均消化周期却只有8.2个月。麻城和武穴，虽然两者库存量相差无几，但是麻城人口基数比武穴大很多，所以它的平均消化周期比武穴短，而武穴的实际已经踏进了黄线区域。综合对比，麻城市库存量较大，消化周期较长，但人口基数较大，合理去化的空间灵活。

（三）麻城库存基本情况

1.从库存总量看，麻城近两年商品房库存量大幅增加，年商品房待售面积同比翻倍增长，年库存明显下降，去库存压力逐月减小。同时，近两年商品房销售面积呈缓慢增长态势，今年销售增幅明显。

2.从中心区域来看，近两年，受国家财政金融货币政策等利好因素影响，龙池办事处房地产市场呈现缓慢回升态势，年商品房住宅销售套，同比增长5.47%。初步统计，到年底，龙池办事处、鼓楼办事处、经济开发区承担较大去库存压力，分别占全市商品房待售面积的24.97%、29.62%和27.82%，鼓楼办事处商品房待售面积13.04万平方米，按本年销售面积12.82万平方米计算，消化周期约12个月，去库存压力较大。

3.从库存种类上看，年，住宅库存压力大于商业营业用房，库存面积中住宅库存面积占62.04%，商业营业用房面积21.57%，综合比较住宅与商业营业用房的去化周期比达到3：1，可以看出刚性需求大幅增加，投资性、改善性住房需求明显减少。

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